LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO III
Dei singoli contratti
CAPO VI
Della locazione
SEZIONE I
Disposizioni generali

Art. 1571

Nozione
TESTO A FRONTE

I. La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.


GIURISPRUDENZA

Locazione di immobile ad uso non abitativo - Affitto di azienda - Differenze - Criterio di individuazione.
La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all'immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione, mentre nell'affitto di azienda l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. V, tributaria, 25 Settembre 2019, n. 23851.


Comodato della cosa comune da parte di uno dei comproprietari - Gestione d'affari - Configurabilità - Conseguenze - Gestione non rappresentativa - Ratifica del comproprietario non concedente - Conseguenze - Fondamento - Dissenso del comproprietario non concedente - Conseguenze.
Il comodato della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetto alle regole di tale istituto, sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non concedente può ratificare l'operato del gestore a norma dell'art. 2032 c.c. ed esercitare i diritti di credito derivanti dall'esecuzione del mandato ai sensi dell'art. 1705, comma 2, c.c. (applicabile per effetto del richiamo contenuto nel citato art. 2032 c.c.), assolvendo tali regole alla funzione di tutela dell'affidamento del terzo dagli effetti delle modifiche della volontà di contrarre eventualmente sopravvenute tra comproprietari; nondimeno, il comproprietario non concedente può manifestare il proprio dissenso a norma dell'art. 2031, comma 2, c.c., con l'effetto di essere esonerato dal dovere di adempiere alle obbligazioni che il gestore ha assunto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 10 Settembre 2019, n. 22540.


Lite tra comproprietari e terzi - Legittimazione del comproprietario - Esperibilità delle azioni derivanti dal contratto di locazione - Proposizione da parte di uno dei comproprietari - Espressa volontà contraria degli altri - Legittimazione attiva dell'attore - Esclusione.
Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, dev'essere negata la legittimazione attiva del comproprietario del bene locato "pro parte dimidia", ove risulti l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell'art. 1105 c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell'ordinaria amministrazione della cosa comune. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 13 Aprile 2017, n. 9556.


Pari poteri gestori in capo a tutti i comproprietari - Sussistenza - Fondamento - Mancanza di poteri o di autorizzazione - Rilevanza - Nei rapporti interni - Opponibilità al conduttore - Esclusione - Condizioni.
Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 02 Febbraio 2016, n. 1986.


Contratto di “sale and lease back” - Patto commissorio - Esclusione

Contratto di “sale and lease back” - Patto commissorio - Risoluzione del contratto - Clausola che prevede il pagamento dei canoni scaduti ed a scadere con detrazione del valore dell’immobile - Indebita locupletazione - Esclusione
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Il contratto di “sale and lease back”, in forza del quale un’impresa vende un bene strumentale ad una società finanziaria, la quale ne paga il prezzo e contestualmente lo concede in locazione finanziaria alla stessa impresa venditrice in cambio del pagamento di un canone con possibilità di riacquisto, configura un contratto socialmente tipico che, in quanto tale, è astrattamente valido, salva la necessità di verificare, caso per caso, la presenza di elementi sintomatici atti ad evidenziare se la vendita è stata posta in essere in funzione di garanzia in violazione del divieto di patto commissorio. Detto contratto può, poi, ritenersi fraudolento in presenza di alcune circostanze tipizzati quali l’inesistenza di una situazione di credito e debito fra le parti, le difficoltà economiche della venditrice, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Non vale a configurare un’ipotesi di patto commissorio la clausola che, nell’ambito del contratto di “sale and lease back”, pur imponendo all’utilizzatore, in caso di risoluzione per inadempimento, l’obbligo di corrispondere i canoni scaduti ed a scadere attualizzati ed il prezzo di opzione attualizzato, prevede la detrazione, da tale importo, del valore dell’immobile. Il meccanismo descritto riconduce, infatti, la clausola nell’ambito dell’equità, posto che l’entità del risarcimento è tale da non determinare alcuna indebita locupletazione in capo al concedente il quale, a fronte dell’eventuale risoluzione per inadempimento della controparte, non avrà nulla più di quanto avrebbe avuto in caso di regolare adempimento del contratto. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Brescia, 27 Ottobre 2014.


Contratto di autonoleggio – Locazione – Obbligazioni delle parti.

Contratto di autonoleggio – Clausola di esonero responsabilità concedente – Vessatorietà.
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Il contratto di noleggio di autoveicolo a lungo termine senza conducente è disciplinato, oltre che dalla normativa contrattuale, da quella codicistica sulla locazione e ha ad oggetto l’obbligazione di una parte (c.d. noleggiatore) di far utilizzare ad altro soggetto (c.d. noleggiante) un’automobile, da consegnarsi in ottimo stato di manutenzione ed in condizioni tali da non diminuirne l’idoneità all’uso, per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo. (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata)

E’ vessatoria, e come tale deve essere specificamente approvata per iscritto, la clausola contenuta in un contratto di noleggio che esoneri il concedente da ogni responsabilità connessa alle cattive condizioni dell’autovettura. (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata)
Tribunale Roma, 18 Dicembre 2013.


Contratto di locazione – Novazione del contratto di locazione e modificazioni accessorie – Variazione del canone..
In materia di locazione, affinché vi sia novazione del contratto di locazione non è sufficiente la variazione della misura del canone, trattandosi di modificazioni accessorie, giacché la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula il mutamento dell'oggetto e del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c., mentre la stessa non è ricollegabile alle mere modificazioni accessorie, ai sensi dell'art. 1231 c.c.. (Michela Forte) (riproduzione riservata) Tribunale Rossano, 06 Febbraio 2013.


Esecuzione forzata - Custodia - Esecuzione immobiliare - Modo custodia - Immobile sottoposto ad esecuzione - Locazione stipulata dal custode, dietro autorizzazione del giudice - Durata entro i limiti temporali della procedura esecutiva - Necessità - Opponibilità all'acquirente "in executivis" - Esclusione.
La locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 28 Settembre 2010, n. 20341.


Contratto di "Sale and lease back" - Contratto di impresa - Liceità - Accertamento di fatto - Necessità - Violazione del divieto di patto commissorio - Configurabilità - Condizioni.
Il contratto di "sale and lease back" - in forza del quale un'impresa vende un bene strumentale ad una società finanziaria, la quale ne paga il prezzo e contestualmente lo concede in locazione finanziaria alla stessa impresa venditrice, verso il pagamento di un canone e con possibilità di riacquisto del bene al termine del contratto per un prezzo normalmente molto inferiore al suo valore - configura un contratto d'impresa socialmente tipico che, come tale, è, in linea di massima, astrattamente valido, ferma la necessità di verificare, caso per caso, la presenza di elementi sintomatici atti ad evidenziare che la vendita è stata posta in essere in funzione di garanzia ed è volta, pertanto, ad aggirare il divieto del patto commissorio. A tal fine, l'operazione contrattuale può definirsi fraudolenta nel caso in cui si accerti, con una indagine che è tipicamente di fatto, sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto il profilo della correttezza della motivazione, la compresenza delle seguenti circostanze: l'esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l'impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest'ultima, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 14 Marzo 2006, n. 5438.


Revocatoria fallimentare - Atti a titolo oneroso, pagamenti e garanzie - In genere - Pagamenti in ritardo di canoni scaduti - Subentro della curatela nella locazione - Esclusione della revocatoria.
Nell'ipotesi in cui il debitore in bonis abbia stipulato un contratto di locazione di un immobile per le necessità della sua impresa e, una volta fallito, la curatela sia subentrata nel rapporto a mente dell'art. 8 della legge fallimentare, i pagamenti dei canoni effettuati dal conduttore, ancorché in ritardo rispetto alle scadenze stabilite, prima della dichiarazione di fallimento non sono soggetti alla revocatoria fallimentare, dovendosi escludere, con riguardo ad una valutazione unitaria del rapporto contrattuale, ogni presunzione di frode e di danno alla massa fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 03 Giugno 1991, n. 6237.


Fallimento - Immobile destinato all'esercizio dell'impresa del fallito - Contratto di locazione - Subentro del curatore - Risoluzione per morosità - Competenza - Esclusione.
Non sono soggette alla vis actractiva del foro fallimentare le cause indipendenti nella loro genesi dall'instaurazione della procedura concorsuale, ancorché legate da un mero rapporto di occasionalità con il fallimento, quale la causa di risoluzione per morosità del contratto di locazione, riguardante l'immobile destinato all'esercizio dell'impresa del fallito, nel quale è subentrato il curatore del fallimento (non avvalsosi della facoltà di recesso di cui all'art. 80 legge fall.). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 13 Febbraio 1991, n. 1500.


Mancato recesso da parte del curatore - Obbligo del curatore di adempiere l'obbligazione di pagamento dei canoni - Subordinazione ad iniziative del locatore nei confronti del giudice delegato - Esclusione

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L'obbligo del curatore, subentrato nel contratto di locazione al conduttore dichiarato fallito, di provvedere al puntuale pagamento dei canoni di locazione, scaturisce direttamente dal contratto ed il suo adempimento non è condizionato da alcuna iniziativa del locatore di richiedere al giudice delegato autorizzazioni di sorta. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 06 Aprile 1983, n. 2421.


Intimazione di sfratto e citazione per convalida - Notificazione effettuata al curatore anzichè al fallito

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La locazione, quando abbia ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione propria del fallito e della sua famiglia, non integra un rapporto di diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore, secondo la previsione dell'art. 43 del R.d. 16 marzo 1942 n. 267, ma un rapporto di natura strettamente personale, ai sensi dell'art. 46 n. 1 del citato decreto, rivolto al soddisfacimento di un'esigenza primaria di vita, il quale è indifferente per il fallimento, e resta correlativamente sottratto al potere di recesso del curatore. Ne consegue la nullità della notificazione dell'atto di intimazione di sfratto e di citazione per la convalida, che sia stata effettuata dal locatore al curatore del fallimento, anziché al fallito personalmente, conservando quest'ultimo, anche dopo la dichiarazione di fallimento, la qualità di locatario e di legittimato a resistere in giudizio. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 18 Ottobre 1982, n. 5397.


Autorizzazione al giudice delegato - Onere del locatore - Insussistenza

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Qualora, a seguito di fallimento del conduttore di un immobile, il curatore sia subentrato nel rapporto di locazione, questo continua a svolgersi secondo il paradigma degli artt 1571 e segg cod civ; ne il locatore, per potere conseguire l'adempimento degli obblighi di controparte, ha l'onere di rivolgersi al giudice delegato per ottenere le autorizzazioni del caso. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 09 Febbraio 1981, n. 796.