LIBRO QUARTO
Delle obbligazioni
TITOLO III
Dei singoli contratti
CAPO VII
Dell'appalto

Art. 1669

Rovina e difetti di cose immobili
TESTO A FRONTE

I. Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

II. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.


GIURISPRUDENZA

Pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile -  Denuncia dei vizi - Termine - Decorrenza - Esito degli accertamenti tecnici.
Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c., a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. VI, 07 Febbraio 2019, n. 3674.


Difetto di insonorizzazione acustica – Dies a quo per la decorrenza del termine per la denuncia – Conseguimento di una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause – Elaborato peritale di parte – Sussiste

Difetto di insonorizzazione acustica – Responsabilità del costruttore per gravi difetti costruttivi ex art. 1669 c.c. – Valenza del d.p.c.m. 1997 quale indice della gravità del vizio – Irrilevanza della questione di applicabilità della L. 88/2009 come modificata dalla L. 96/2010 – Sussiste
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Con riferimento al difetto di insonorizzazione ed al momento in cui lo stesso viene inteso come “difetto”, il termine di un anno per la denuncia di gravi difetti nella costruzione di un immobile decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause. Tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendono necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale. In materia di difetti di insonorizzazione acustica l’esatta contezza dell’esistenza del vizio e delle sue cause è possibile solo a seguito dell’esame delle considerazioni esposte nell’elaborato del consulente di parte. (Vincenzo Cannarozzo) (Monica Tognazzo) (riproduzione riservata)

Anche la mancata insonorizzazione rientra nel novero dei vizi ex art. 1669 c.c.  (sia che si abbia riguardo al rumore fra pareti divisorie di unità abitative distinte o quello da calpestio di solai o quello generato dai servizi igienici). Il riferimento alla normativa del d.p.c.m. 1997 viene tenuto in considerazione ai fini del decidere quale “indice” della gravità del problema acustico rilevato dai consulenti: difatti i limiti di legge possono anche essere intesi come “indicatori” della tollerabilità, o meno, di un rumore percepito nell’abitazione di riferimento, a prescindere dalla questione di applicabilità della L. 88/2009 come modificata dalla L. 96/2010. La soglia di decibel come delineata dal legislatore, quale riferimento latu sensu oggettivo, risponde in pieno alle esigenze di eliminazione di quel range di soggettività e tollerabilità sopra esposto. (Vincenzo Cannarozzo) (Monica Tognazzo) (riproduzione riservata)
Tribunale Padova, 19 Giugno 2018.


Responsabilità ex. art. 1669 c.c. del venditore che impartisce direttive all’appaltatore - Ammissibilità

Responsabilità solidale costruttore e direttore dei lavori - Imputazione gravi difetti - Ammissibilità
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L’azione ex. art. 1669 c.c. può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti aver impartito direttamente o tramite il direttore dei lavori dallo stesso nominato indicazioni specifiche all’appaltatore ed esecutore delle opere, gravando sul venditore l’onere della prova di non avere esercitato alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, in tal modo superando la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso. (Fabio Benatti) (riproduzione riservata)

Il costruttore venditore e il progettista direttore dei lavori, ritenuta la loro responsabilità per i gravi difetti dell’immobile, rispondono in via solidale ai sensi dell’art. 2055 c.c. dei danni cagionati agli acquirenti, fermo restando nei soli rapporti interni e ai soli fini del regresso la graduazione delle rispettive responsabilità. (Fabio Benatti) (riproduzione riservata)
Tribunale Modena, 07 Marzo 2018.


Interpretazione estensiva - Azione ex art. 1669 c.c. - Legittimazione attiva dell'amministratore - Configurabilità.
In tema di condominio, l'art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all'amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all'art. 1130 n. 4 c.c. l'azione di cui all'art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 31 Gennaio 2018, n. 2436.


Condominio - Legittimazione ad processum dell'amministratore - Azione di cui all'art. 1669 c.c. relativa a gravi difetti di costruzione - Autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale - Necessità - Esclusione.
Sussiste la legittimazione ad processum dell'amministratore, anche a prescindere dall'esistenza, dalla prova e dal quorum della delibera di autorizzazione a proporre la domanda giudiziale, a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c. relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale e ciò anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 19 Aprile 2017, n. 9911.


Procedimento per A.T.P. e susseguente giudizio di merito .
La tutela risarcitoria non patrimoniale può esser riconosciuta se il pregiudizio subito sia conseguenza della lesione ingiusta di un interesse giuridicamente protetto. Tribunale Pavia, 04 Settembre 2015.


Tutela dell’acquirente nella compravendita immobiliare – Vizi e difetti dell’immobile – Garanzia dell’appalto – Gravi difetti – Decorrenza dei termini per la denuncia – Condizioni.
Anche alla compravendita immobiliare dal costruttore si applica la garanzia prevista per l’appalto, la quale regola un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale e spetta quindi anche all’acquirente dell’immobile.

I gravi difetti di cui all’art. 1669 cod. civ. possono sussistere, a prescindere da una lesione strutturale, anche allorquando il costo degli interventi per ovviare al problema e il deprezzamento che consegue all’immobile dagli interventi stessi non sia di modico importo.

Non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo, la denuncia di gravi vizi da parte del committente può implicare una idonea ammissione di valida scoperta degli stessi solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione e imputazione delle loro cause. (Giorgio Bassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Mantova, 11 Settembre 2014.


Condominio di edifici – Danni causati da insufficiente manutenzione di terrazza in uso esclusivo – Responsabilità concorrente del titolare dell’uso esclusivo e del condominio – Responsabilità concorrente dell’impresa appaltatrice delle opere di manutenzione e del direttore dei lavori .
In caso di infiltrazioni causate da carente impermeabilizzazione della pavimentazione di una terrazza di uso esclusivo di un condomino, concorrono la responsabilità per omessa custodia sia del titolare dell’uso esclusivo, sia del condominio, in ragione della funzione di copertura dell’edificio che la terrazza svolge.
Trovano inoltre applicazione l’art.1669 c.c. il quale, pur se evoca una forma di responsabilità extracontrattuale, presuppone espressamente come legittimati attivi i committenti e i loro aventi causa – nel caso, i proprietari danneggiati, che si identificano pur sempre giuridicamente con il condominio committente – e, per tutti i soggetti responsabili, la regola della solidarietà ex art.2055 c.c.. Quindi si giustifica l’estensione automatica della domanda degli attori anche nei confronti del direttore dei lavori, chiamato in causa da parte del condominio convenuto.
Anche il direttore dei lavori, infatti, al pari dell’impresa appaltatrice, quando con il suo sapere scientifico è coinvolto in un’opera dalla quale nel tempo possono derivare danni a terzi, deve svolgere l’incarico non solo per adempiere correttamente la propria obbligazione contrattuale ma anche preoccuparsi che dall’opera non abbiano a verificarsi in futuro danni a terzi.
La responsabilità dell’impresa appaltatrice e del professionista può essere fissata in parti uguali ex art.2055, II comma, c.c.; tra il condominio ed il titolare dell’uso esclusivo della terrazza va invece applicata la proporzione ex art.1126 c.c.. (Chiara Bosi) (riproduzione riservata)
Tribunale Taranto, 04 Aprile 2014.


Legittimazione attiva del condominio – Art. 1130 I co. n. 4 c.c. – Azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. – Rovina e difetti di beni immobili – Difetto di mandato dei singoli condomini – Legittimazione attiva esclusiva dei singoli condomini – Rigetto della domanda risarcitoria proposta dal condominio relativa a danni alle singole unità immobiliari.

Legittimazione attiva del condominio – Azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. – Rovina e difetti di beni immobili – Vizio che attiene alle singole unità immobiliari – Legittimazione attiva esclusiva dei singoli condomini.

Responsabilità dell’appaltatore, del costruttore, del venditore per difetti della costruzione – Legittimazione passiva – Rovina e difetti di beni immobili – Art. 1669 c.c. – Potere di coordinamento, direttiva, sorveglianza, controllo.
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In materia di legittimazione attiva del condominio, la legittimazione dell’amministratore derivante dall’art. 1130 I co. n. 4 c.c. a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio gli consente di promuovere azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell’edificio nella sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva; ne consegue, quindi, il rigetto della domanda che il condominio proponga in relazione al risarcimento del danno relativo alle singole unità immobiliari. (Vincenzo Cannarozzo, Federico Mincao) (riproduzione riservata)

La legittimazione attiva del condominio può essere alternativa a quella dei singoli condomini solo laddove il vizio abbia a che fare con la responsabilità ex art. 1669 c.c., mentre non lo può essere quando il vizio colpisce le singole unità immobiliari per ragioni diverse da quelle di cui all’art. 1669; in questo caso gli unici legittimati attivi sono i singoli condomini. (Vincenzo Cannarozzo, Federico Mincao) (riproduzione riservata)

Con riguardo alla responsabilità si cui all’art. 1669 c.c., legittimato passivo è, oltre che l’appaltatore, anche il venditore che abbia realizzato l’edificio servendosi dell’opera di terzi, se la costruzione sia ad esso riferibile in tutto o in parte per avere partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento di attività altrui o di impartire direttive o sorveglianza, sempre che i difetti siano riferibili alla sua sfera di esercizio e controllo. (Vincenzo Cannarozzo, Federico Mincao) (riproduzione riservata)
Tribunale Padova, 06 Ottobre 2013.


Denuncia dei vizi – Vizi scoperti in corso di processo attraverso il CTU – Possibilità di farli valere nel processo stesso – Sussiste – Decadenza – Decorso solo dalla scoperta..
In materia di azione per fare valere i vizi della cosa oggetto di vendita (nel caso di specie ex art. 1669 c.c.) i nuovi vizi risultanti in corso di causa – per effetto dell'intervento del CTU nominato – non devono essere autonomamente denunciati prima della causa perché, trattandosi di vizi accertati solo in corso di processo, non potevano essere denunciati anteriormente e non dovevano essere autonomamente denunciati, posto che, comunque, sono stati accertati in corso di causa nel contraddittorio delle parti. (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 10 Maggio 2012, n. 7179.