LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici

Art. 1125

Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
TESTO A FRONTE

I. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.


GIURISPRUDENZA

Rinvio pregiudiziale – Tutela dei consumatori – Direttiva 2011/83/UE – Diritto dei consumatori – Articolo 2, paragrafo 1 – Nozione di “consumatore” – Articolo 3, paragrafo 1 – Contratto concluso tra un professionista ed un consumatore – Contratto avente ad oggetto la fornitura di teleriscaldamento – Articolo 27 – Vendita per inerzia – Direttiva 2005/29/CE – Pratiche commerciali sleali delle imprese nei confronti dei consumatori nel mercato interno – Articolo 5 – Divieto di pratiche commerciali sleali – Allegato I – Forniture non richieste – Normativa nazionale che impone ad ogni proprietario di un bene in un immobile in condominio allacciato ad una rete di distribuzione di calore urbano di contribuire ai costi del consumo d’energia termica delle parti comuni e dell’impianto interno dell’immobile – Efficienza energetica – Direttiva 2006/32/CE – Articolo 13, paragrafo 2 – Direttiva 2012/27/UE – Articolo 10, paragrafo 1 – Informazioni relative alla fatturazione – Normativa nazionale secondo cui, in un immobile in condominio, la fatturazione relativa al consumo d’energia termica dell’impianto interno viene effettuata, per ogni singolo proprietario di un appartamento nell’immobile, proporzionalmente al volume riscaldato del rispettivo appartamento.
L’articolo 27 della direttiva 2011/83/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 25 ottobre 2011, sui diritti dei consumatori, recante modifica della direttiva 93/13/CEE del Consiglio e della direttiva 1999/44/CE del Parlamento europeo e del Consiglio e che abroga la direttiva 85/577/CEE del Consiglio e la direttiva 97/7/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, nel combinato disposto con l’articolo 5, paragrafi 1 e 5, della direttiva 2005/29/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, dell’11 maggio 2005, relativa alle pratiche commerciali sleali delle imprese nei confronti dei consumatori nel mercato interno e che modifica la direttiva 84/450/CEE del Consiglio e le direttive 97/7/CE, 98/27/CE e 2002/65/CE del Parlamento europeo e del Consiglio e il regolamento (CE) n. 2006/2004 del Parlamento europeo e del Consiglio («direttiva sulle pratiche commerciali sleali») dev’essere interpretato nel senso che non osta ad una normativa nazionale, per effetto della quale i proprietari di un appartamento in un immobile in condominio allacciato ad una rete di teledistribuzione di calore sono tenuti a contribuire ai costi di consumo d’energia termica delle parti comuni e dell’impianto interno dell’immobile, sebbene non abbiano fatto richiesta individuale di fornitura del riscaldamento e non l’utilizzino nel loro appartamento.

L’articolo 13, paragrafo 2, della direttiva 2006/32/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 5 aprile 2006, concernente l’efficienza degli usi finali dell’energia e i servizi energetici e recante abrogazione della direttiva 93/76/CEE del Consiglio, e l’articolo 10, paragrafo 1, della direttiva 2012/27/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 25 ottobre 2012, sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE, devono essere interpretati nel senso che non ostano ad una normativa nazionale, ai sensi della quale, in un immobile detenuto in condominio, la fatturazione relativa al consumo d’energia termica dell’impianto interno venga effettuata, per i singoli proprietari degli appartamenti dell’immobile, proporzionalmente al volume riscaldato del rispettivo appartamento. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Corte Giustizia UE, 05 Dicembre 2019.


Copertura di sottostanti locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino - Conseguenze - Lavori di manutenzione necessari per la riparazione - Ripartizione delle spese - Applicazione del criterio stabilito dall'art. 1126 c.c. - Esclusione - Ricorso al criterio previsto dall'art. 1125 c.c. - Legittimità - Fondamento.
In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 29 Novembre 2018, n. 30935.


Piani sottostanti e sovrastanti di un edificio - Appartenenza a proprietari diversi - Solaio divisorio - Proprietà comune - Presunzione "iuris tantum" - Estensione a tutte le strutture con funzione di sostegno e copertura - Configurabilità - Ripartizione delle spese - Fattispecie relativa a terrazza di proprietà ed uso esclusivo.
Il solaio che separa due unità abitative, l'una sovrastante all'altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione "iuris tantum" vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicchè le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall'art. 1125 c.c. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, statuendo sulla ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione di una terrazza di proprietà e in uso esclusivo, costituente il solaio dell'appartamento sottostante, aveva applicato in via analogica l'art. 1125 c.c. ed escluso l'utilizzabilità dell'art. 1126 c.c.). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 04 Ottobre 2018, n. 24266.


Condominio - Spazi che accedono al soffitto ed al pavimento non essenziali alla struttura divisoria - Esclusione dalla comunione - Controsoffittatura - Possesso - Spettanza - Esercizio "solo animo" - Condizioni - Fattispecie.
In tema di piani sovrapposti di un edificio appartenente a proprietari diversi, gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento e non sono essenziali alla struttura divisoria restano esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale, ben potendo il possesso su di essi essere mantenuto "solo animo". (Nella specie, la S.C. ha escluso la natura condominiale dello spazio vuoto esistente fra il solaio ed il controsoffitto e ha ritenuto che il proprietario dell'appartamento sovrastante, collocando al di sotto degli assi di sostegno delle travi del suo pavimento dei tubi e delle condutture, avesse compiuto uno spoglio in danno del possesso esercitato "solo animo" dal proprietario dell'immobile sottostante). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Giugno 2018, n. 15048.


Parti comuni dell'edificio - Balconi aggettanti - Comunione - Esclusione - Fondamento - Limiti - Rivestimenti ed elementi decorativi - Condizioni - Domanda di demolizione o ripristino di parti comuni -  Litisconsorzio necessario.
Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; ne consegue che l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Dicembre 2017, n. 30071.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Terrazze, lastrici solari, logge - Balconi aggettanti - Comunione - Esclusione - Fondamento - Limiti - Rivestimenti ed elementi decorativi - Condizioni - Fattispecie relativa a fioriere poste all'esterno delle ringhiere con funzione di parapetto..
In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile). Cassazione civile, sez. II, 30 Aprile 2012, n. 6624.