LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici

Art. 1136

Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni (1)
TESTO A FRONTE

I. L'assemblea in prima convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

II. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio.

III. Se l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

IV. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonche' 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

V. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

VI. L'assemblea non puo' deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

VII. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.



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(1) Articolo sostituito dall'art. 14 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. La nuova disposizione entra in vigore il 18 giugno 2013. L'articolo sostituito disponeva:

"Art. 1136 (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)

I. L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

II. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

III. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

IV. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

V. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

VI. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

VII. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. "


GIURISPRUDENZA

Villaggio turistico balneare – Atto di divisione – Costituzione Condominio – Ammissibilità – Nomina amministratore di condominio – Ammissibilità.
A seguito dell’atto di divisione tra i comproprietari della comunione di un villaggio turistico in forza del quale sono state assegnate in proprietà esclusiva ai comproprietari le unità residenziali (villette) e sono rimasti in comune tutta una serie di beni quali parcheggi, piscine, aree verdi, viali, portineria, locali tecnici, deve ritenersi sorto un Condominio e non una comunione dei beni rimasti in comune in quanto è ravvisabile un rapporto di strumentalità ed accessorietà tra i suddetti beni e le unità residenziali.

In sostanza l’oggettiva e stabile destinazione dei beni comuni al servizio, cioè all’uso ed al godimento, degli edifici è la condizione nella quale si concreta il rapporto di accessorietà, vale a dire quel particolare rapporto di servizio tra bene di proprietà comune e beni di proprietà esclusiva che dà luogo alla figura del condominio. Deve trattarsi di un rapporto di accessorietà strumentale e funzionale tra unità immobiliari di proprietà esclusiva ed impianti e servizi comuni tale che questi siano lo strumento per il godimento dei beni di proprietà esclusiva e non siano suscettibili di utilità autonoma.

Il particolare contesto in cui sorge ed è inserito un Villaggio turistico balneare – nel quale le singole unità residenziali vengono utilizzate al solo fine turistico da parte dei singoli proprietari, alloggiandovi in proprio o locandole a terzi per un limitato periodo dell’anno, e nel quale vige l’obbligo della unitarietà della gestione e degli impianti, servizi, attrezzature – non è pensabile che parti comuni, quali parcheggi, aree verdi, marciapiedi, piscine, locale portineria, impianti, locali tecnici, non risultino parti necessarie, non solo per l’esistenza o per l’uso delle unità abitative, ma anche per l’esistenza del villaggio stesso, né è pensabile che le stesse non siano destinate all’uso o servizio delle unità private.

E’ evidente che in un contesto quale quello di un villaggio turistico balneare, senza i suddetti beni in comune le unità abitative non esisterebbero ugualmente e non potrebbero del pari essere utilizzate. Pensare ad unità abitative residenziali prive di tali beni in comune, anche ammettendo che le stesse esisterebbero ugualmente e potrebbero del pari essere utilizzate, farebbero venir meno il concetto stesso di villaggio turistico dell’intera struttura, la quale sarebbe priva di tutta una serie di beni e strutture che caratterizzano un villaggio turistico e che determinano quel rapporto di servizio, uso e godimento delle unità stesse per un periodo limitato dell’anno.

La costituzione del Condominio nel Villaggio turistico tra le unità residenziali di proprietà esclusiva e le restanti parti comuni, comporta l’obbligo di dar corso alla nomina dell’Amministratore condominiale. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Udine, 14 Maggio 2019.


Innovazione comportante una spesa assunta interamente a proprio carico da un condomino - Disciplina ex art. 1102 c.c. - Applicabilità - Fondamento - Conseguenze - Limiti - Fattispecie.
Qualora un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, per essere stato assunto interamente a proprio carico da uno di essi, trova applicazione la disposizione generale dell'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune - purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne uguale uso secondo il loro diritto - e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di appello che aveva ritenuto l'installazione di un ascensore sulle parti comuni, eseguita dai convenuti in primo grado a loro spese, legittima ex art. 1102 c.c., non ricorrendo una limitazione della proprietà degli altri condomini incompatibile con la realizzazione dell'opera). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 05 Dicembre 2018, n. 31462.


Tabelle millesimali condominiali - Approvazione o revisione - Atto di natura negoziale - Esclusione - Consenso unanime dei condomini - Necessità - Esclusione - Maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. - Sufficienza.
In tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 25 Ottobre 2018, n. 27159.


Condominio – Delibera dell'assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio – Danno – Condanna del condominio al risarcimento del danno.
La delibera dell'assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo; quest'ultimo, lamentando la nullità della suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l'attività svolta in suo nome, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo. Essendo la nullità della delibera dell'assemblea fatto ostativo all'insorgere del potere - dovere dell'amministratore di eseguire la stessa, l'azione risarcitoria del singolo partecipante nei confronti del condominio è ravvisabile non soltanto come scelta subordinata alla tutela demolitoria ex art. 1137 c.c., ma anche come opzione del tutto autonoma. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 26 Settembre 2018, n. 23076.


Condominio - Conflitto di interesse tra il singolo condomino ed il condominio - Rilevanza ai fini della determinazione dei "quorum" - Esclusione - Eventuale impossibilità di formazione della maggioranza necessaria - Rimedi.
In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 25 Gennaio 2018, n. 1849.


Assemblea dei condomini - Costituzione - Deliberazioni - Validità - Partecipazione di soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione - Incidenza - Esclusione - Condizioni.
La partecipazione ad un'assemblea condominiale di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della sua costituzione e delle decisioni in tale sede assunte, sempre che tale partecipazione non abbia influito sulla maggioranza richiesta e sul "quorum" prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 30 Novembre 2017, n. 28763.


Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Interpretazione - Volontà negoziale - Criteri.
Le delibere dell’assemblea condominiale, ove esprimano una volontà negoziale, devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt.1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 30 Novembre 2017, n. 28763.


Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Verbale - Omissione della sottoscrizione del presidente dell’assemblea - Invalidità del verbale - Esclusione - Fondamento - Fattispecie.
L'omessa sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo - neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220 del 2012 - alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l’organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in presenza di una clausola regolamentare impositiva dell'obbligo di nomina di un presidente dell'assemblea, aveva ritenuto invalido il verbale della riunione privo della sottoscrizione del presidente nominato, sebbene redatto sotto la direzione del medesimo). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 16 Novembre 2017, n. 27163.


Condominio negli edifici - Compenso dell'amministratore - Indicazione della voce di spesa nell'ordine del giorno - Necessità - Esclusione - Fondamento.
In tema di condominio, la mancata specifica indicazione, tra gli argomenti oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea, dell’approvazione del compenso a favore dell’amministratore non determina la violazione del diritto di informazione preventiva dei convocati e, dunque, l’invalidità della delibera, atteso che tale compenso rappresenta, ai sensi dell’art. 1129, comma 14, c.c., una spesa a carico del condominio e, dunque, una voce del relativo bilancio, suscettibile di approvazione in sede di deliberazione concernente il consuntivo spese. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 21 Settembre 2017, n. 21966.


Lavori di manutenzione straordinaria eseguiti su disposizione dell'amministratore, senza previa delibera dell'assemblea - Opponibilità al condominio - Esclusione - Applicabilità dei principi in tema di amministrazione di società - Esclusione - Fondamento - Urgenza - Rilevanza - Esclusione - Fattispecie.
L'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale e conferisca altresì ad un professionista legale l'incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria; né il terzo può invocare l'eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall'amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell'amministratore al rimborso selle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto inopponibile al condominio il contratto con cui l'amministratore aveva autonomamente conferito ad un legale il compito di assistenza nella redazione di un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, dell'importo di oltre duecentomila euro, determinati da un'ordinanza comunale impositiva di lavori urgenti alla facciata dell'edificio). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 17 Agosto 2017, n. 20136.


Condominio negli edifici - Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Impugnazioni - Delibera impugnata - Sostituzione con altra conforme alla legge - Applicabilità dell'art. 2377 c.c. - Sussistenza - Effetti - Cessazione della materia del contendere - Configurabilità - Sussistenza.
In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell'art. 2377 c.c. - dettato in tema di società di capitali ma, per identità di "ratio", applicabile anche in materia di condominio - la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 11 Agosto 2017, n. 20071.


Delibera assembleare derogatoria dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato - Adozione a maggioranza - Nullità - Fondamento

Azione volta alla determinazione giudiziale di una tabella millesimale per la distribuzione delle spese in applicazione dei criteri legali - Legittimazione passiva dell'amministratore - Sussistenza - Fondamento - Conseguenze
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La delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale. (massima ufficiale)

L'amministratore di condominio è passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando l'approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell'assemblea, si versa in presenza di controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art. 1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i condomini. (massima ufficiale)
Cassazione civile, sez. II, 04 Agosto 2017, n. 19651.


Condominio - Distacco legittimo dall'impianto centralizzato di riscaldamento - Conseguenze - Esonero dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso - Obbligo di sostenere le spese di conservazione dell'impianto - Eventuale disposizione contraria del regolamento di condominio - Validità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva affermato la legittimità di una deliberazione assembleare recettiva di una specifica clausola del regolamento contrattuale ed impositiva, a carico dei condomini distaccatisi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, dell'"obbligo di pagare la metà del contributo" per l'uso dell'impianto medesimo). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 18 Maggio 2017, n. 12580.


Condominio - Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Verbale -  Condominio negli edifici - Verbale assembleare - Valore di prova presuntiva - Contestazione da parte del condomino della verità di quanto riferito nel verbale - Onere della prova - Querela di falso - Necessità - Esclusione - Fattispecie.
Il verbale di un'assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura medesima, per impugnare la cui veridicità non occorre la proposizione di querela di falso, potendosi far ricorso ad ogni mezzo di prova. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva negato legittimazione all'impugnazione ex art. 1137 c.c. ad un condomino che, pur avendo evidenziato di avere espresso, in sede assembleare, voto contrario alla delibera impugnata, non aveva tuttavia articolato alcuna deduzione istruttoria volta a sovvertire le risultanze del relativo verbale che, diversamente, ne riportava l'approvazione senza dissensi). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 09 Maggio 2017, n. 11375.


Condominio - Parti comuni dell'edificio - Scale e androne - Oggetto di proprietà comune anche dei negozi o locali terranei con accesso dalla strada - Configurabilità - Fondamento - Conseguenze.
Le scale e l'androne, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Ne consegue l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei "quorum" per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell'androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 20 Aprile 2017, n. 9986.


Condominio - Manutenzione e ricostruzione di androne e scale -  Ripartizione delle spese - Applicabilità della tabella millesimale generale.
Ove nell'edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall'androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti a concorrere, sia pure in misura minore, alle spese di manutenzione (ed eventualmente di ricostruzione) dell'androne e delle scale, in rapporto e in proporzione all'utilità che anche essi possono in ipotesi trarne quali condomini; e ciò sia avuto riguardo all'uso, ancorché ridotto, che anch'essi possono fare dell'androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al tetto o al lastrico solare, sia avuto riguardo all'obbligo e alle connesse responsabilità che anch'essi hanno quali condomini di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all'incolumità degli utenti dalla insufficiente manutenzione dei suddetti beni comuni.

Nel caso di specie, in ragione dell'imprescindibile concorso alle spese dei proprietari dei locali terranei – è stata ritenuta corretta l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei quorum per la ripartizione delle spese per i lavori di manutenzione straordinaria dell'androne e delle scale. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. II, 20 Aprile 2017, n. 9986.


Variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari - Mancato adeguamento delle tabelle millesimali - Ripartizione delle spese in base alle tabelle vigenti

Tabelle millesimali - Funzione - Incidenza sui diritti reali dei singoli condomini - Esclusione
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In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini, ovvero con sentenza del giudice ex art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali va effettuata in conformità alle tabelle stesse, salva la facoltà del condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, di proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini. (massima ufficiale)

In tema di condominio, le tabelle millesimali hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, al fine di ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino. (massima ufficiale)
Cassazione civile, sez. II, 31 Marzo 2017, n. 8520.


Assemblea dei condomini - Costituzione - Partecipazione di condomino fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento di condominio - Annullabilità - Prova di resistenza -  Irrilevanza.
La clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 28 Marzo 2017, n. 8015.


Condominio negli edifici – Convocazione dell’assemblea – Modalità – Avviso affisso nella bacheca del condominio – Invalidità.
La convocazione dell’assemblea condominiale deve avvenire nelle forme indicate dall’art. 66 disp. att. c.c. e non può essere effettuata mediante avviso affisso nella bacheca del condominio. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Milano, 27 Marzo 2017.


Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Dissenso di condomini – Azioni giudiziarie – Legittimazione dell’amministratore – Controversie di impugnazione delle delibere condominiali – Necessità di autorizzazione dell’assemblea – Insussistenza – Possibilità di dissenso ex art. 1132, comma 1, c.c. – Insussistenza – Fondamento.
L'amministratore di condominio, tenuto conto delle attribuzioni demandategli dall'art. 1131 c.c., può resistere all'impugnazione della delibera assembleare ed impugnare la relativa decisione giudiziale senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, atteso che, in dette ipotesi, non è consentito al singolo condomino dissenziente separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in ordine alle conseguenze della lite, ai sensi dell’art. 1132 c.c., ma solo ricorrere all'assemblea avverso i provvedimenti dell'amministratore, ex art. 1133 c.c., ovvero al giudice contro il successivo deliberato dell'assemblea stessa. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 20 Marzo 2017, n. 7095.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Innovazioni (distinzione dall'uso) - Su parti comuni dell'edificio - Installazione di ascensore su area di sedime comune - Opera diretta ad eliminare le barriere architettoniche - Inclusione - Conseguenze.
In tema di condominio, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui all'art. 27, comma 1, della l. n. 118 del 1971 ed all'art. 1, comma 1, del d.P.R. n. 384 del 1978, e, pertanto, costituisce un'innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l n. 13 del 1989, va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c., ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 09 Marzo 2017, n. 6129.


Condominio minimo - Norme sul funzionamento dell'assemblea di condominio - Applicabilità - Condizioni - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario – Sussistenza - Conseguenze.
Nel condominio cd. minimo (formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano allorché quest'ultima si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione "unanime", tale dovendosi intendedere quella che sia frutto della partecipazione di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l'unanimità, o perché l'assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, come nella specie, alla riunione - benché regolarmente convocata - si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente, è necessario adire l'autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c., non potendosi ricorrere al criterio maggioritario. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 02 Marzo 2017, n. 5329.


Condominio negli edifici - Delibera di approvazione della spesa - Mancanza del relativo stato di ripartizione - Liquidità ed esigibilità del credito del singolo condomino - Sussistenza - Ricorso per ingiunzione - Ammissibilità.
In tema di riscossione degli oneri condominiali, non costituisce motivo di revoca dell'ingiunzione, ottenuta sulla base della delibera di approvazione di una spesa, la mancata approvazione del relativo stato di riparto, atteso che le spese deliberate dall'assemblea si ripartiscono tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 1123 c.c., cosicchè ricorrono le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito che consentono al condominio di richiederne il pagamento con procedura monitoria nei confronti del singolo condomino. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 23 Febbraio 2017, n. 4672.


Ripartizione delle spese condominiali - Bilancio preventivo - Approvazione - Mancanza - Pagamenti provvisori salvo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori attribuiti alle singole proprietà individuali - Richiesta ai condomini da parte dell'amministratore - Autorizzazione da parte dell'assemblea - Delibera - Ammissibilità.
In tema di riparto di spese condominiali, ben può l'assemblea, in attesa dell'approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l'amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 23 Febbraio 2017, n. 4679.


Condominio – Assemblea dei condomini – Ordine del giorno non veritiero – Formazione della volontà dei condomini.
Deve essere annullata la delibera dell’assemblea dei condomini adottata sulla base di un ordine del giorno non veritiero. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Milano, 13 Febbraio 2017.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Contributi e spese condominiali - In genere - Spese di manutenzione ordinaria e relative a servizi essenziali - Approvazione del bilancio preventivo - Necessità - Esclusione - Approvazione del bilancio consuntivo - Sufficienza - Fondamento.
Nel condominio di edifici, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Gennaio 2017.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Amministratore - Attribuzione (doveri e poteri) - In genere - Assemblea dei condomini – Assemblea dei condomini - Titolarità del potere di convocazione -  Amministratore - Delegabilità - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, la convocazione dell’assemblea, ove non eseguita dai singoli condomini, può essere effettuata dall'amministratore, titolare del relativo potere, ex art. 66 disp. att. c.c., ovvero da un terzo che operi quale suo delegato, secondo il meccanismo della rappresentanza volontaria. (Nella specie, la S.C. ha cassato l’impugnata sentenza, che aveva escluso la validità della convocazione dell'assemblea ad opera del socio accomandante della società amministratrice dello stabile, senza tuttavia verificare se detta convocazione, eseguita mediante l’utilizzo di carta intestata di detta società ed apposizione, ad opera dell'accomandante, della propria sigla sulla relativa ragione sociale, fosse o meno imputabile alla società amministratrice). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 10 Gennaio 2017, n. 335.


Deliberazione di assemblea condominiale – Domanda giudiziale di annullamento per mancata convocazione – Emendatio libelli e annullamento per intempestività – Consentita – Nuova assemblea con medesimo ordine del giorno della precedente non celebrata – Nuovo e tempestivo avviso di convocazione – Necessità .
Proposta la domanda di annullamento della deliberazione di assemblea condominiale per mancata convocazione, l’attore può emendarla, a fronte della produzione in giudizio dell’avviso di convocazione, protestando l’intempestività della convocazione stessa, poiché la prima e la seconda doglianza hanno il medesimo tema d’indagine, costituito dalla contestazione della regolare costituzione dell’assemblea.

Qualora non venga celebrata un’assemblea in prima e in seconda convocazione e si decida di riaggiornarla col medesimo ordine del giorno, l’amministratore è comunque tenuto a riconvocare tempestivamente i condomini, sotto pena di annullabilità della deliberazione, non essendo prevista dalla legge una convocazione successiva alla seconda e dovendosi considerare la stessa alla stregua di una nuova assemblea che, di conseguenza, non può deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati. (Antonino Di Somma) (riproduzione riservata)
Appello Napoli, 04 Marzo 2016.


Condominio cd. "parziale" - Configurazione - Conseguenze - "Quorum" assembleari.
Sussiste condominio parziale "ex lege", in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale; tale figura risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 02 Marzo 2016, n. 4127.


Valore di prova presuntiva - Contestazione da parte del condomino della verità di quanto riferito nel verbale - Onere della prova.
Il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale provare il suo assunto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 12 Agosto 2015, n. 16774.


Ascensore - Presunzione di comproprietà - Deliberazioni - Partecipazione necessaria di tutti i condomini all'assemblea - Limiti - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, tutti i condomini devono partecipare alle deliberazioni che concernono l'ascensore (nella specie, quella volta alla sostituzione dell'impianto), trattandosi di bene di cui si presume, agli effetti dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., la proprietà comune in assenza di una diversa previsione contrattuale idonea a superare tale presunzione (come, nella specie, la clausola del regolamento condominiale integralmente esonerativa di alcuni partecipanti dall'onere di contribuire alle relative spese). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Luglio 2015, n. 14697.


Condominio negli edifici - Delibera dell'assemblea dei condomini - Verbale - Validità - Presupposti - Indicazione dei nomi dei condomini assenti enti e di quelli dissenzienti - Necessità - Nullità..
Sono affette da nullità le delibere dell'assemblea dei condomini risultanti da verbale che non consenta la identificazione dei voti favorevoli e di quelli contrari. Ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono, infatti, essere individuati e riprodotti nel relativo verbale i nomi dei condomini assenzienti e dei dissenzienti nonché i valori delle rispettive quote millesimali. Nonostante l'assenza di una espressa disposizione che lo prescriva, tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall'articolo 1136, commi 2, 3 e 4 c.c. ai fini della validità dell'approvazione delle deliberazioni con riferimento all'elemento reale costituito dalla quota proporzionale dell'edificio espressa in millesimi. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 02 Ottobre 2012.


Condominio negli edifici - Rendiconto della gestione - Dovere dell'amministratore di inviare le copie della contabilità prima dell'assemblea - Esclusione..
L’art. 1130, ultimo comma, c.c., nello stabilire che l’amministratore, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione, non menziona a quali adempimenti debba attenersi prima di presentare il rendiconto all’assemblea. Egli non é quindi tenuto – ove il regolamento di condominio non lo disponga espressamente – ad inviare, prima della convocazione dell’assemblea, le copie della contabilità pertinente la sua gestione annuale, posto che non è possibile estendere in via analogica alla disciplina del condominio i principi che regolano il deposito dei bilanci delle società. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Appello Milano, 19 Gennaio 2011.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - In genere (nozione, distinzioni) - Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione..
La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, "a fortiori", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Cassazione Sez. Un. Civili, 31 Gennaio 2006, n. 2046.